面包营销推广方案

　　机构数据显示，今年前4月，仅二线城市土地出让金已经突破1100亿元，占全国土地总成交额的7成，同比上升280%；同时二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。调查发现，一些“地王”的楼面价已超过区域房价，不少房企不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地，高杠杆、高负债拿地存在隐患。

　　3月25日“沪九条”出台后的上海首场土地拍卖会，一口气拍出三个区域“地王”。这场拍卖会总成交金额近80亿元、溢价率均超过100%。其中，上海远郊的泗泾拍出“双子地王”，每平方米近4万元的楼面价，几乎是半年前该区域地价的2倍。

　　不过，二线城市土地市场热度很快超过一线城市。今年前4月，南京成交的15幅含住宅地块中，就拍出了7块区域“地王”，至于地价更是屡屡突破新高。如南京3月份一块“地王”的楼面价高达4.5万元/平方米，比5年前大涨8.5倍，增幅超过一线城市。

　　4月上旬，苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率，刷新了3个区的“地王”纪录；合肥4月底出让6宗地块，单日揽金超过110亿元，最高楼面价溢价率292.11%；厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。

　　值得关注的是，几乎所有一线和热点二线城市都出现“面粉比面包还贵”的现象，即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。事实上楼市的高温已经开始向下传导，在一线城市门槛渐高以及“沪九条”“深六条”等政策的压力之下，资金出现溢出效应，开发商开始争先布局热点二线城市，同时也在加剧二线城市房地产市场风险。

　　那么为什么这些开发商如此疯狂的，不惜成本的开始布局二线城市？

　　开发商不缺钱，缺项目。以前开发商高度依赖银行的开发贷款，如今融资工具更加多元化，甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款，且贷款利率极低。

　　房地产成资金“避风港”。酷伯金融调查发现，近几年，一些二线城市低端制造业外迁，大量产业资本出于保值增值的目的涌入楼市，使得房地产市场成为财富避风港。“实体产业下滑和房地产上涨之间的反差特别大。”

　　开发商互相坐庄解套。酷伯金融认为，开发商轮流坐庄、通过制造新“地王”解套旧“地王”也是造成地价节节上涨的重要原因。上海泗泾地王诞生后，最亢奋的莫过于在周边有在售项目的开发商。厦门国贸、龙湖、金地等房企纷纷以“地王”为噱头促销提价。

　　除开发商相互“抬轿”外，开发商偶尔也“自己坐庄”。去年，华润华发联合体、阳光城集团均在上海先后两次刷新自己创造的区域“地王”纪录。

　　事实上，在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录是房企降低拿地风险的“好办法”。土地本身的增值及房价的上涨均为‘地王’后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础。一位开发商表示，“只有拿不到的地，没有解不了的套”。

　　那么开发商拿地的钱从哪来？

　　疯狂拿地背后既有资本市场输血的“功劳”，也有低成本投资资金的帮助。刚刚在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口，去年吸收合并招商地产上市，募集资金118亿元，基本上全部投入公司的房地产项目；旭辉财报显示，2016年1月，该公司完成境内私募债发行人民币20亿元，利率不足5%；泰禾集团去年以57亿元连夺深圳两宗地块，刷新当年全国单价“地王”纪录，财报显示，其公司资产负债率达到79.85%。

　　在房地产企业利用金融市场不断加杠杆拿地的背后，是整个行业负债的攀升。中国指数研究院数据显示，2015年百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点。

　　土地市场“疯狂盛宴”背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。

　　一些地方政府提高基准地价，有的涨幅超过一倍，这说明其并未摆脱土地财政依赖，依然坐享土地增值收益。而目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还，而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷，政府卖地收入将大幅下降，土地抵押的债务将出现坏账风险。

　　同时‘地王’集中出现，将加剧地方的土地依赖症，放大财政风险。